Quando si decide di acquistare una casa, a cosa bisogna stare attenti ?

Le insidie che si celano dietro una compravendita immobiliare sono molteplici. Ma comprare casa in tutta sicurezza è possibile. A spiegare a idealista/news come evitare brutte sorprese .

Quando si decide di acquistare una casa, a cosa bisogna stare attenti ?

Decidere se utilizzare l''intermediazione di un Agente Immobiliare vero e professionale , fare attenzione a sedicenti agenti o agenzie che chiedono piccole cifre cifre in pagamento anticipato promettendo la non applicazione delle giuste parcelle agenziali.

L''agente immobiliare che dicasi tale sa che in fase di acquisizione  di mandato deve fare tutti i controlli che appresso si indicano.

“I problemi che si presentano nel momento in cui si decide di comprare casa sono molteplici e le insidie sempre in agguato. Insidie che troviamo sin dall’inizio, quando si procede alla sottoscrizione della proposta di acquisto, nella quale vengono indicati diversi elementi: l’immobile, il prezzo offerto, i tempi di pagamento, i tempi nei quali si arriverà al contratto definitivo, i termini per la consegna dell’immobile.

Non tutti sanno che nel momento in cui la proposta di acquisto viene portata alla valutazione del venditore e da questi accettata scatta un vincolo contrattuale vero e proprio tra le parti. E magari ci si è impegnati senza avere previsto una serie di condizioni che sembrano secondarie, ma che invece possono diventare importanti. E’ fondamentale dunque stare molto attenti a che cosa si firma in questa prima fase e pretendere da subito la consegna di qualche documento da valutare con attenzione. ”.

 sono i documenti da verificare dall''Agente immobiliare?

“Il primo fondamentale documento è  il titolo di proprietà del venditore, perché esaminando quel titolo cominciano a venir fuori una serie di elementi. In particolare, si verifica chi è il proprietario, se vi sono più proprietari, se l’immobile appartiene a un soggetto coniugato in comunione legale oppure no, se il proprietario è deceduto e quindi l’immobile è arrivato in successione agli attuali venditori, nel qual caso bisognerà verificare chi sono gli aventi diritto e che tutti abbiano accettato l’eredità; si verifica che non ci siano dei minori o dei soggetti con una capacità limitata (interdetti, beneficiari di amministrazione di sostegno, etc), i quali per poter vendere hanno bisogno di autorizzazione giudiziale; si verifica se l’immobile è stato costruito da una cooperativa edilizia e quindi in forza di convenzioni fatte con il Comune che vanno a limitare la libera circolazione dell’immobile stesso e di conseguenza impongono ulteriori approfondimenti. L’esame del titolo di proprietà è quindi fondamentale.

A questo ovviamente si accompagna la verifica nei registri immobiliari della situazione effettiva. Si parte infatti dal titolo di proprietà, ma poi bisogna verificare se il soggetto che appare essere il proprietario è ancora effettivamente il proprietario. Così come è importante verificare nei registri immobiliari se l’immobile è gravato o meno da un’ipoteca, da un pignoramento, da un sequestro. Chiaramente, l’ipoteca non deve spaventare, perché accade comunemente che si compri casa facendo un mutuo. L’importante è chiarire in corso di preliminare che il venditore dovrà premurarsi di andare a estinguere il debito, magari anche con il ricavato della vendita, determinando la cancellazione dell’ipoteca. E’ essenziale che emergano tutti gli elementi che consentano una valutazione corretta e consapevole.

Ad esempio, qualora emerga un’ipoteca, l''agente suggerisce che  bisogna chiedere alla banca mutuante un conteggio estintivo. Un’altra cosa che si deve verificare è che l’immobile sia regolarmente accatastato, quindi che sia esattamente rappresentato in una piantina catastale. Bisogna poi controllare la regolarità edilizia dell’immobile. Un altro controllo riguarda ad esempio la situazione condominiale: in tal caso è opportuno chiedere un attestato dell’amministratore del condominio da cui risulta che vi è regolarità nei pagamenti, che a livello condominiale non ci siano delle liti in corso, che non siano stati deliberati lavori straordinari, oppure se sono stati deliberati in cosa consistono, a quanto ammontano le spese e così via. Servono controlli a 360°, perché tutto serve a fare valutazioni compiute senza poi trovarsi di fronte a brutte sorprese”.

Una volta fatte le opportune verifiche, cosa accade?

“Fatte tutte le verifiche si arriva al contratto preliminare. Comunemente, infatti, la contrattazione immobiliare si compone di due parti: quella del contratto preliminare e quella del contratto definitivo.

L''agente immobiliare inoltre assiste le parti nella redazione del preliminare, anche se resta una scrittura privata. Ma è altrettanto vero che, per garantirsi al 100%, bisogna  fare un preliminare’, con l''obbligo dell''agente immobiliare in solido con le parti  all  trascrizione nei registri immobiliari.

Nella vicenda della circolazione immobiliare, il notaio assieme agli Agenti professionali sono  veramente i grandi esperti. Ed è proprio il sistema di professionalità integrate  ad esercitare il ruolo di garante della sicurezza dei traffici immobiliari”.

pubblicato da Immobiliare Simonetti | modificato il 01/04/2019 12:30